매수가 프리미엄과 ‘진짜 공사 총액’을 비교하세요
비수리 집과 인테리어 된 집의 매매가 차이가 6천만원이라고 해서 공사비 5천만원이면 무조건 직접 공사가 유리한 것은 아닙니다. 철거 후 추가공사, 설계 변경, 임시거주와 짐 보관, 입주 지연, 더 많이 투입한 자기자금의 기회비용을 모두 더해야 합니다. 반대로 완성형 집은 취향에 맞지 않는 마감의 교체비와 공사 품질을 확인해야 합니다.
기본 예시에서는 5년간 매수 후 인테리어가 약 734만원 낮습니다
비수리 집 5억원에 기본 공사비 5천만원과 추가공사 10%, 임시거주 2개월을 두고, 완성형 집은 5억6천만원으로 가정했습니다. 비수리 집의 기본 가치변화율은 연 2%, 공사비 매도가치 회수율은 50%, 완성형 집은 이미 반영된 프리미엄이 약해지는 보수적 시나리오로 연 0.5%를 입력했습니다. 이 예시에서는 기본 공사예산이 약 6,023만원을 넘으면 완성형 집 쪽이 유리해집니다. 이는 시장 전망이 아니라 입력 예시이므로 실제 비교 매물로 바꾸세요.
공사비 회수율은 100%보다 보수적으로 보세요
인테리어는 구조 개선처럼 다음 매수자도 선호하는 요소가 있는 반면 색상·붙박이 가구처럼 취향을 타는 부분도 있습니다. 공사 직후 매도와 5~10년 사용 후 매도의 잔존가치도 다릅니다. 계산기는 공사비 중 얼마가 향후 매도가치에 남는지 직접 입력하게 하며, 20%·50%·80%처럼 여러 시나리오를 비교하는 편이 좋습니다.
계약 전 공사 범위와 후보 집 상태를 문서로 확인하세요
공사 계약서는 자재의 제조사·모델·수량, 철거와 폐기물 처리, 공정별 지급일, 지연과 하자보수 기준을 구체적으로 적어야 합니다. 매수 전에는 누수·결로·배관·전기 용량, 확장과 구조 변경 이력을 확인하고 건축물대장과 관리사무소 자료를 함께 살펴보세요. 국토교통부 실거래가에서 같은 단지·면적·층의 수리 여부별 거래를 비교하면 완성형 프리미엄을 추정하는 데 도움이 됩니다.
매수 후 인테리어가 맞을 수 있는 조건
- 비수리 집 가격 차이가 공사 총액보다 충분히 클 때
- 원하는 구조와 자재가 명확하고 공사 관리가 가능할 때
- 입주 지연과 추가공사 예비비를 감당할 수 있을 때
완성형 집이 맞을 수 있는 조건
- 즉시 입주해야 해 임시거주와 이중이사를 피하고 싶을 때
- 공사 상태와 자재 내역을 확인할 수 있을 때
- 확정된 매수가로 예산 변동 위험을 줄이고 싶을 때